海外买房，房价只是成本的一部分。交易环节的税费（印花税、登记费）和持有环节的税费（房产税、地税）差异巨大，直接决定你的实际成本。本文把两类税费讲清楚。
一、交易环节税费（一次性）
| 国家 | 交易税/印花税 | 其他一次性费用 |
|---|---|---|
| 美国 | 无统一印花税，各州不同 | 登记费、产权保险费 |
| 英国 | 印花税 SDLT（海外买家 +2%） | 律师费、登记费 |
| 澳大利亚 | 印花税 3%-5% + 外国人附加税约 8% | FIRB 申请费 |
| 新加坡 | 买方印花税 BSD 1%-6% + 外国人 ABSD 约 60% | 律师费 |
| 德国 | 不动产交易税 3.5%-6.5% | 公证费约 1.5%-2% |
| 日本 | 不动产取得税（一次性） | 登记税、司法书士费 |
| 法国 | 公证费+登记税约 7%-8% | — |
二、持有环节税费（每年）
| 国家 | 持有税 | 说明 |
|---|---|---|
| 美国 | 房产税 1%-3%/年 | 各州差异大 |
| 英国 | 市政税 Council Tax | 每年缴纳 |
| 澳大利亚 | 土地税（部分州）+ 空置税 | 视州与用途 |
| 日本 | 固定资产税+都市计划税约 1.7%/年 | 每年 |
| 德国 | 土地税（每年） | 相对较低 |
| 法国 | 房产税 Taxe Foncière | 每年 |
三、容易忽略的隐性成本
- 外国人附加税：新加坡 ABSD 高达 60%、澳洲约 8%，是最大的"隐性"成本。
- 空置税：加拿大、澳洲部分地区对空置房征税。
- 出租收入税：出租房产的收入需申报纳税。
- 物业维护费：公寓的管理费、维修基金。
买房前务必把交易税 + 持有税 + 附加税一起算进总成本，避免"买得起养不起"。